広大地判定について
相続の時には相続税をいかに節税するかは非常に重要なポイントとなります。
税務上の広大地判定とは大地判定は500㎡以上の土地を相続や贈与した時の税額を決定するための評価計算制度です。
平成16年に改正された「財産評価基本通達」により、広大地の評価方法が大きな変化を遂げ、現在は広大地と認定されると最大0.35の補正率となり、土地の評価額が65％引きとなり、大きな節税効果が見込めます。
しかし、実際の不動産市場ないし不動産鑑定評価では広大地と認められても、税務署の係官の見解により広大地と判定されない場合があります。
何故なら、税務署の方は税金のことについては詳しいのですが、土地について詳しい人は少なく、また課税の公平性のこともあり、画一的に判断する傾向にあります。
このような場合に、私ども不動産鑑定士が税務署に鑑定評価書等で説明することにより、個別的に対応してもらえることもあります。もちろんすべてについて、対応してもらえるわけではありませんが、もし対応してもらえれば、相当程度の節税が可能となります。
また、私どもは税理士事務所も開業しており、税法による方法と不動産鑑定評価額をもとにする方法のいずれか有利な方法を比較して、いずれか有利な申告をすることも可能です。
広大地とは
ところで、そもそも広大地とはなんでしょう。
これは土地を評価する方法で、一般的には500㎡以上の土地で、分譲住宅地などで開発を行った場合に道路などが必要な土地のことを指します。相続した不動産を建売住宅やマンションとして開発をする場合、道路等の潰れ地が必要になるかどうかを判定するのです。
広大地と認定されるには下記3つの要件があります。
- 標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと
- 戸建分譲素地が最有効使用であること
- 戸建分譲地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要すること
これらの項目について、税務署の方ないし税理士が判断するケースが多いのですが、彼らは不動産の専門家ではないので判定基準が私どものような不動産鑑定士とは異なることが多いのです。場合によってはその判断が適切ではなく、結果的にお客さまにとって支払わなくてもよい税金の負担を強いてしまうこともあるので要注意です。
広大地判定をするポイント
広大地判定を行うに当たっては、以下の点がポイントとなります。
- 大規模工場用地に該当するか否か。
- マンション適地であるか否か。
- その地域の標準的画地に比べて大きいこと.
- 開発を行うこととした場合に潰れ地の負担が必要となるか否か。
これらの判定は非常に複雑で専門的領域となりますので、ご自身で解決されようとする前に一度私どもにご相談いただきたいと思います。
不動産鑑定士及び税理士の立場からお客様がなるべく有利となるような形で相続できるように尽力を尽くします。
広大地判定をすればいいのかというわけでもない
また、広大地判定が適用され補正が使われれば節税となるとは一概には言えません。様々な事情により適用されないほうが節税になるケースも多々有ります。この点につきましても、不動産鑑定士及び税理士の立場からお客様がなるべく有利となるような形となるようにアドバイスさせていただきます。お気軽にお問い合わせください。
